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房訊網(wǎng)三亞訊7月21-24日，2018博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會在海南三亞理文索菲特度假酒店盛大召開，論壇以"潮平風(fēng)正：美好住居新航海"為主題，是中國目前規(guī)格最高，影響最大的房地產(chǎn)專業(yè)論壇之一。
7月22日上午，2018博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇聚焦"品質(zhì)人居：住房的美好時(shí)代"，《2018年中國住房租賃白皮書》盛大發(fā)布，通過詳盡鮮活的數(shù)據(jù)分析了當(dāng)前住房租賃市場，并對租賃行業(yè)進(jìn)行了十大展望。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏對報(bào)告進(jìn)行發(fā)布與解讀，據(jù)介紹，新鮮出爐的《2018年中國住房租賃白皮書》由貝殼研究院與21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院共同出品，是兩家機(jī)構(gòu)經(jīng)多方調(diào)研，綜合大量數(shù)據(jù)信息，并對行業(yè)進(jìn)行深入研究的成果，也是迄今位置最為系統(tǒng)、權(quán)威的一份租賃報(bào)告。
同時(shí)，由21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院出品、貝殼研究院提供數(shù)據(jù)支持的《2018中國長租公寓榜單》也在論壇上發(fā)布。
以下是報(bào)告發(fā)布現(xiàn)場實(shí)錄：
張敏：大家上午好，正如主持人介紹，今天的分享是兩部分的內(nèi)容，第一部分是21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院和貝殼研究法發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》，我提了中國租賃行業(yè)的十大展望，將報(bào)告的精華部分串聯(lián)起來。
首先，我們看市場的基本面，這一組數(shù)據(jù)，我相信在座的很多人都能夠看到，這是中國、美國、日本三個(gè)國家租賃人口的對比，從表格上清晰的看到，比例是落后于兩個(gè)發(fā)達(dá)國家的。同樣看得出，租賃行業(yè)前景是非常的大，本身比較容易理解，城市化過程中一定會經(jīng)過這樣的階段。這是我們對政策做的簡單的梳理，從2015年到目前為止，我們監(jiān)管層做了20次有關(guān)租賃的表態(tài)，表格里梳理的是關(guān)于租賃行業(yè)獨(dú)立的政策以及城鎮(zhèn)化消費(fèi)升級的政策。最近3年兩會政府工作報(bào)告以及過去三年中央經(jīng)濟(jì)工作會議，去年的"十九大"報(bào)告上都提到了租賃的支持，這個(gè)力度是非常大的。
這個(gè)表格是地方的落地政策，主要分為四個(gè)方面的內(nèi)容，包括保障租賃雙方的權(quán)益，涉及到公積金提取，租售同權(quán)，租賃供應(yīng)，發(fā)展租賃企業(yè)和租賃交易平臺的措施，各個(gè)地方出臺政策的密度和覆蓋的面積總體還是非常大。
根據(jù)我們的研究，有關(guān)租賃政策五大趨勢，這也是我們綜合各地出臺的政策以及中央的導(dǎo)向，分享的五個(gè)趨勢。集體土地建租賃住房細(xì)則，租購?fù)瑱?quán)。很多地方有增加供應(yīng)的措施，這張表是現(xiàn)狀，從這張表上明顯的看得出來，正如楊先生講的，個(gè)人的房源占了非常大的比重，占據(jù)了一半以上。其中分散式品牌公寓的供應(yīng)比例不到10%，機(jī)構(gòu)化房源的占比，到目前為止還不到10%，我們也判斷未來機(jī)構(gòu)化占比會有增長的過程，未來的市場空間可以看到非常的明顯，我們判斷大概有2-5倍的增長，根據(jù)不同城市的情況，有不同的結(jié)果。新增供應(yīng)有三個(gè)來源，集體土地供給和招拍掛土地和個(gè)人房源，我們簡單的說個(gè)人房源，這部分的數(shù)據(jù)本身是浮動的，我們知道個(gè)人房源供應(yīng)的話，如果在房價(jià)上漲比較快的話，房東傾向于將房子賣掉，價(jià)值穩(wěn)定，傾向于租出去，這部分的數(shù)據(jù)，相對是比較穩(wěn)定和浮動的，如果未來調(diào)控出現(xiàn)效果，房價(jià)相對比較穩(wěn)定，加上所謂的房地產(chǎn)稅出臺后，會促使更多的人將房源供應(yīng)出來。
接下來看集體建設(shè)用地的供應(yīng)，我們列舉了北京和深圳兩個(gè)例子，各個(gè)城市都有各自的計(jì)劃。北京的計(jì)劃是從2017年到2021年的5年，供應(yīng)集體土地是1000公頃，如果全部完成的話，可以供應(yīng)將近40萬套的住房，這是對市場比較大的補(bǔ)充。前提是在完成任務(wù)的情況下，從2017年到2018年6月份，到目前為止，供應(yīng)的土地是140公頃。整個(gè)的供應(yīng)情況相對沒有那么的高，我們要看最后的執(zhí)行情況。
深圳將租賃住房的供應(yīng)納入人才保障房，他們通過城市更新的形式來做，深圳大家知道有非常多的城中村的部分。我們從這個(gè)表格來看出深圳整體的供應(yīng)量非常大。同樣的問題，我們要看執(zhí)行情況，因?yàn)槲覀冎佬乱痪�城市不僅僅是租賃用地，住房和買賣的用地這些年沒有那么的高，沒有完成任務(wù)。
招拍掛用地的供應(yīng)，特別明顯的看出來，到目前為止，招拍掛供應(yīng)的土地大概有23個(gè)城市供應(yīng)了租賃用地，有的是單獨(dú)供應(yīng)，有的是推薦，一共是196塊土地，根據(jù)建筑用地測算的話，可以供應(yīng)的房屋數(shù)量達(dá)到了16萬間，拿地次數(shù)國有企業(yè)明顯高于民營企業(yè)，跟之前幾位老師的報(bào)告有類似的，國有企業(yè)的主體，拿租賃用地相對積極一些，并不意味著，將來大家租房子一定從國有企業(yè)手里租，有可能委托于別的機(jī)構(gòu)進(jìn)行租賃，涉及到下一部分，市場主體。我們根據(jù)運(yùn)營商的背景，將長租公寓運(yùn)營商分為五大類，創(chuàng)業(yè)、房企、酒店、中介、國有企業(yè)。
創(chuàng)業(yè)系到目前為止，在行業(yè)中是數(shù)量最多的一批主體，從數(shù)量上占據(jù)了一半以上，表中列舉了幾個(gè)重要的品牌，包括今天在座的蛋殼公寓也是創(chuàng)業(yè)系重要的成員，他們起步非常的早，有著相對比較不錯的品質(zhì)管控能力，效率運(yùn)營能力和獲客能力。
房企系容易理解，今天有兩位房企代表發(fā)言，進(jìn)入時(shí)間相對比較晚，他們有著天然的資金優(yōu)勢，還有房源的獲取能力，未來的市場在行業(yè)當(dāng)中，能夠占據(jù)多大的空間，我們可以進(jìn)一步的觀察。
中介、酒店和國有企業(yè)，數(shù)量不多，放在一起，不要小看他們，有各自的優(yōu)勢，中介的自如在分散公寓市場規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了自己的競爭對手。
說到市場規(guī)模，集中式市場當(dāng)中，根據(jù)我們的測算，創(chuàng)業(yè)系房源門店數(shù)量占比非常大，這與他們布局比較早，數(shù)量比較多有關(guān)系。分散式中，正如我提到的正如和相遇兩個(gè)品牌，目前房源數(shù)量會達(dá)到60萬套和50萬套，基本上是遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開了競爭對手，即使把集中式的算上的話，他們的規(guī)模也是行業(yè)的前兩名，脫胎與傳統(tǒng)中介公司的背景有關(guān)系的。
接下來看，市場上活躍的資金大概有哪些，融資渠道來說，我們總結(jié)出主要的六個(gè)資金來源，分別是VC、產(chǎn)業(yè)資金、傳統(tǒng)的債權(quán)融資、互聯(lián)網(wǎng)金融、資產(chǎn)證券化和類，將資產(chǎn)證券化和分開，想單獨(dú)的說一下。
我們挑選四個(gè)重要的資金渠道，風(fēng)投是這兩年投資創(chuàng)業(yè)系非常重要的資金。2017年的風(fēng)險(xiǎn)投資在這個(gè)領(lǐng)域的存在感沒有那么強(qiáng)，屬于相對遇冷的狀態(tài)，預(yù)感行業(yè)的問題，也是重要的渠道。表格上列舉了幾家，最近比較重要的融資活動，還有非常重要的沒有寫上去，今年1月份自如做了A輪融資，40億的規(guī)模，這是長租公寓最大的單筆融資。
接下來是傳統(tǒng)債券融資的三種方式，普通經(jīng)營性貸款，住房租賃專項(xiàng)公司的債券，集體土地租賃房的貸款，我們主要說普通經(jīng)營性貸款，就是銀行授信部分，剛才有嘉賓提到，各個(gè)銀行的情況，包括授信的初衷。從我們的總結(jié)來說，這個(gè)表是簡單的，融資案例非常的多，目前來說建設(shè)銀行的授信規(guī)模大，因?yàn)榭傮w政策性明顯。我們總結(jié)了三類資產(chǎn)證券化，剛才王剛老師詳細(xì)的講了。因?yàn)槭袌龅慕邮芏葲]有那么高，根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，發(fā)行量沒有那么的大。
我們總結(jié)了ABS還有ABN的發(fā)行情況都不是特別的多，這個(gè)表總結(jié)到今年年中，六月份有新的融資記錄，沒有統(tǒng)計(jì)上。類王剛老師講的非常的詳細(xì)，我只說一點(diǎn)。根據(jù)我們的判斷，在中國除了養(yǎng)老地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)以外，住宅中，有一部分相比之下適合做。例如核心的一二線城市核心地段的房子，租金回報(bào)率相對比較高，有做的條件，現(xiàn)在的問題是面臨購房者的競爭，當(dāng)你在這么核心的地段有房子的時(shí)候，你首先想到的是賣掉，賺差價(jià)，房源無法再租賃市場長期的存在，就會影響資產(chǎn)證券化。未來隨州租購?fù)瑱?quán)政策的落實(shí)，包括房地產(chǎn)稅的征收，適合做房源的數(shù)量，有可能會增多，具體還是要看政策的推行情況和市場的走勢。
租賃金融政策的趨勢，有非常重要的背景，今年4月份證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布了一個(gè)文件，這是國務(wù)院提出加快住房租賃市場之后，兩個(gè)部委發(fā)的第一個(gè)落地的文件，當(dāng)中可以明確的看到，未來的三種趨勢。一個(gè)是多種形式的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，會不斷的出臺。之前提到的ABS、ABN和類的產(chǎn)品，這個(gè)文件鼓勵專業(yè)化和機(jī)構(gòu)化做資產(chǎn)證券化。將閑置的商業(yè)用房改建為租賃住房和開展資產(chǎn)證券化的融資。
租賃行業(yè)的十個(gè)展望，通過表格看得出來，1、一個(gè)非常周期的現(xiàn)象供不應(yīng)求，這是我們對幾個(gè)主要城市未來5年租賃房源，包括需求量做的對比。除了上海和其他的城市，基本上都是供不應(yīng)求的情況。這是整體的大趨勢，從結(jié)構(gòu)上來講，租賃的房源當(dāng)中，結(jié)構(gòu)錯配情況比較明顯。根據(jù)我們的研究，針對白領(lǐng)公寓，相對供應(yīng)量比較多一些，針對家庭的公寓，比如說一居臥和小兩居是比較少的。2、由買轉(zhuǎn)租的人數(shù)增加了，2013年到2014年租房的平均年齡下降了3歲左右，越來越多的年輕人進(jìn)入租賃市場。房價(jià)的提升使更多的人進(jìn)入租賃市場，租客年輕化的趨勢，將來會持續(xù)下去。3、全人群、全生命周期的需求開始爆發(fā)，今年上半年的時(shí)候，有一個(gè)新聞，萬科有一個(gè)非常貴的租賃租房，我看過這個(gè)房子，真的是高租金，裝修也非常的好，租金一交十年，對市場的影響非常大，出現(xiàn)這樣的房子，大家不要意外，因?yàn)樽赓U的產(chǎn)品線上，屬于高端租賃的一種。租賃貫穿各個(gè)階段的需求，剛畢業(yè)有租賃的需求，剛成家、事業(yè)有成、安享晚年的時(shí)候，這個(gè)產(chǎn)品線非常的豐富，現(xiàn)在不是特別的明顯，出現(xiàn)這樣的房子，大家不要感覺到意外，項(xiàng)目是否得到市場的認(rèn)可，要看市場行為。4、租金上漲，增幅沒有那么快，我們可以看到根據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)的十個(gè)城市的租金指數(shù)，北京的租金上漲比較多，深圳、杭州在50%，其他的不到50%，跟同期的房價(jià)相比還是比較溫和的，未來的趨勢租金也處在上漲的趨勢。增速沒有那么快，原因是什么。市場的供應(yīng)量相對逐漸的增加，之前介紹過了，租金的水平是CPI重要的組成部分，租金上漲過快的話，國家有可能會出手對市場進(jìn)行調(diào)整。5、專業(yè)化機(jī)構(gòu)崛起，集中式供應(yīng)增長，這是非常容易理解。之前已經(jīng)介紹過了，機(jī)構(gòu)化房源的比重，相對沒有那么高。集中式公寓的數(shù)量一定會增長，從運(yùn)營的角度來講，做集中式公寓，整體的管理成本和運(yùn)營成本相對比較低，運(yùn)營空間比較大。最近看到，不僅僅是機(jī)構(gòu)也好，或者是房企成棟的拿房源。6、供應(yīng)結(jié)構(gòu)存量為主，大概占到了80%，20%靠增量。7、涉及到產(chǎn)業(yè)的細(xì)分，互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)領(lǐng)域的細(xì)分，租賃也是互聯(lián)網(wǎng)介入比較深的行業(yè)，從互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)上，我們可以看很多行業(yè)產(chǎn)生細(xì)分，部分細(xì)分領(lǐng)域誕生了龍頭企業(yè)。8、全產(chǎn)業(yè)鏈的細(xì)化，租賃是非常復(fù)雜的過程，房源獲取到裝修，日常的維護(hù)、營銷、簽約，都需要很多的機(jī)構(gòu)，繼續(xù)做下去，這個(gè)領(lǐng)域的細(xì)分是非常的明顯。9、行業(yè)正反兩面，一方面政策紅利越來越多，監(jiān)管越來越苛刻，根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，長租公寓的關(guān)店率是3.6%。10、年輕人入場，90后、00后的入場，推動品質(zhì)時(shí)代的到來，現(xiàn)在年輕人的觀念不一樣，他們愿意花更多的錢在租房上，對生活品質(zhì)的要求更高一些，他們的想法更加的開放，推動租賃住房品質(zhì)的發(fā)展。以上是我分享的第一部分內(nèi)容，時(shí)間稍微會延遲一點(diǎn)。大家關(guān)注全文的話，可以掃描公眾號，學(xué)術(shù)性非常強(qiáng)，報(bào)告的全文可以在公眾號上下載。
接下來分享第二部分，21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院做的榜單，有兩個(gè)榜單，我們希望通過行業(yè)的梳理，某些指標(biāo)的排名看下行業(yè)的頂部企業(yè)和底部企業(yè)的生存狀況，榜單大的問題是數(shù)據(jù)的獲取，租賃的運(yùn)營商基本上沒有上市，背景和母公司有可能上市，租賃運(yùn)營商沒有上市企業(yè)，數(shù)據(jù)的獲取成為比較大的問題，造成榜單會有一些瑕疵，我們希望通過這樣的榜單，能夠看到行業(yè)前景和面臨的問題。
《2018中國長租公寓TOP10榜單》分成兩個(gè)部分，根據(jù)運(yùn)營商的背景不同分成兩部分，創(chuàng)業(yè)系、中介系這樣的公司，我們統(tǒng)稱為機(jī)構(gòu)長租公寓品牌，將機(jī)構(gòu)做了統(tǒng)一的排行，房企有專門的排行，因?yàn)槭峭耆煌闹黧w。在機(jī)構(gòu)公寓旁行中，我們根據(jù)開業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行排行，自如和相遇的規(guī)模是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他競爭對手。出租率也是非常的高，這個(gè)榜單說明哪些問題？
長租公寓的門檻，之前楊博演講時(shí)提到5萬套的門檻，行業(yè)有5萬的生死線，很多小的公司，沒有5萬套，10強(qiáng)是3.5萬套，前5強(qiáng)超過了5萬套，有足夠強(qiáng)的運(yùn)營能力，5萬不是非常大的問題。從產(chǎn)品定位來看，進(jìn)入前10的機(jī)構(gòu)長足品牌，產(chǎn)品以白領(lǐng)公寓為主，市場的主體需求是這一部分，有一些藍(lán)領(lǐng)公寓做的非常大，主要是賣床位的，很難在保單中進(jìn)行橫向的對比。有統(tǒng)計(jì)的出租率中，機(jī)構(gòu)類的長租公寓整體非常高，說明大家具有非常好的運(yùn)營能力和水平。前十品牌分布的情況，大部分是在北京和長三角地區(qū)，在我們的報(bào)告中提到了，目前大型的長租公寓運(yùn)營商還是在北京和長三角比較多，這個(gè)榜單反應(yīng)一種情況，說明這兩個(gè)市場發(fā)展的相對比較早，市場規(guī)模相對比較大。榜單上沒有體現(xiàn)一點(diǎn)就是估值，長租公寓很多的品牌做過一些融資，可以從融資計(jì)算出估值。前十名當(dāng)中，達(dá)到獨(dú)角獸水平目前有兩家，自如融資后估值是200億，魔方公寓2016年達(dá)到了這樣的估值，沒有最新的數(shù)據(jù)，無法判斷股指是多少，接下來要進(jìn)行判斷。
房企長租公寓的排行榜，這是完全不同的運(yùn)營主體，從這個(gè)榜單看得出來，大型房企占有的房源數(shù)量相對比較高。從成立時(shí)間上來看，房企集中在2016年和2017年介入這個(gè)領(lǐng)域，跟機(jī)構(gòu)相比晚，整體房源的開業(yè)數(shù)量跟榜單相比還是比較少，說明進(jìn)入的比較晚，規(guī)模目前還沒有達(dá)到。從出租率來看，也明顯低于機(jī)構(gòu)類的前十的榜單。這說明房企無論規(guī)模拓展和運(yùn)營能力和現(xiàn)階段，與機(jī)構(gòu)存在一定的差距。
這個(gè)榜單中，最后一列，我們列舉了中長期目標(biāo)，每一家房企都會公布自己的中長期目標(biāo)，這是重要的參考目標(biāo)，房企有非常強(qiáng)的房源獲取能力，包括資金實(shí)力。如果這些目標(biāo)按期完成的話，規(guī)�？梢匝杆俚纳蠞q，當(dāng)然具體還要看執(zhí)行的情況。
剛才看完行業(yè)的頂部企業(yè)，現(xiàn)在看底部的企業(yè)，每年都會做長租公寓的名單，我們列舉從2017年以來，大家關(guān)注比較高的所謂破產(chǎn)的案例，可以非常明顯的看出，資金鏈斷裂，包括經(jīng)營不善，使企業(yè)陣亡主要的原因，這說明運(yùn)營能力還是非常核心的指標(biāo)。有兩家企業(yè)出現(xiàn)了火災(zāi)的情況，這說明了一個(gè)問題，安全一定是底線。還有兩家的情況，最終遭遇了并購，說明行業(yè)的趨勢。因?yàn)楝F(xiàn)在都做規(guī)模，未來并購的情況會越來越多。從企業(yè)總部所在地來說，有一線城市，也有二線城市，這說明了一個(gè)問題。他們之所以沒有做下去，不是市場原因不夠，而是要從自身找原因。
基于三個(gè)表格，基于我們對行業(yè)頂部和底部企業(yè)的分析，我們判斷市場的情況，有點(diǎn)象矛盾的兩面，我們總結(jié)了幾個(gè)字，風(fēng)口之上，泥沙俱下，資本競逐，盈利成疑，表象繁榮，規(guī)范不足，行業(yè)未來發(fā)展成怎樣，這是值得我們關(guān)注的。 |
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