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數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理
1、市場需求現(xiàn)狀
我國租賃人口基數(shù)龐大，約為1.9億人。其中，外出務工人員和剛步入工作的大學畢業(yè)生是租賃市場的主力軍。
外出農民工有能力在務工地購置住房的比例僅占1%，主要依靠用人單位提供的宿舍、工棚等途徑解決住宿，且租房居住的農民工中又有一半以上是與他人合租居住�？梢�，外出農民工未來在務工地購置住房的概率低，外出打工時需長期依靠租房滿足基本居住需求。
我國目前每年新增大學畢業(yè)生約800萬人，異地就業(yè)主要集中在一二線城市。新近就業(yè)大學畢業(yè)生的未來購房預期強，租賃住房僅是過渡選擇。大學生畢業(yè)生在步入工作的5年之內，主要依靠租賃解決居住需求。張園等（2016）的研究發(fā)現(xiàn)，大學生畢業(yè)生工作5年后的首套房購置率約為49%，平均需要參加工作5.93年能實現(xiàn)首套房購置。此外，新進就業(yè)的大學畢業(yè)生消費能力較強，對房屋質量、配套設施和交通便利等有較高要求。
總體上看，我國的租客呈現(xiàn)年輕化、流動性強、需求臨時性、過渡性的特征，且不同租客群體對租住房屋有著差異化的品質訴求。
2、市場供給現(xiàn)狀
居民自有住房是我國租賃市場最主要的供給來源。當然，各地政府也會向特定的困難人群提供福利性質的保障性租賃住房。
近年來，住房租賃專業(yè)性機構紛紛進入市場，通過集中改造和集中建設等方式向住房租賃市場提供增量房源。
1.個人住房供給。不少居民將自有的空閑存量住房通過房產中介、個人直租等方式向租客出租。由于住房租賃市場的信息不對稱等原因，租賃雙方以C2C形式直接達成交易的比例較低，絕大部分租賃交易需要通過房地產中介或者“二房東”轉租實現(xiàn)。
據(jù)統(tǒng)計，居民個人出租房屋在住房租賃市場上占比達89.5%，是市場房屋供給的最大來源。
2.保障性租賃房供給。我國的保障性租賃房主要由政府主導建設，目的是為城市中低收入群體提供租賃性住房保障，有著保障性、專業(yè)性、租賃性和政策支持性等特點。2007年，國務院出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，由此開啟“廉租房”建設。2010年，國務院頒布了《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，啟動“公租房”建設。2013年，《關于公共租賃房和廉租房并軌運行的通知》出臺，廉租房與公租房開始并軌運行，形成了當前的保障性租賃住房供給體系。
“十二五”規(guī)劃提出了公租房1000萬套、廉租房400萬套的建設目標。
保障性住房主要針對中低收入城市居民，能夠覆蓋的人群比例低。如，上海的住房保障比例僅為1.5%，而廣州的住房保障比例更低，只有0.8%。此外，保障性租賃房是面向特定人群的過渡性住房，在戶型結構、租賃金額和期限上有著嚴格要求，進一步限制了群眾住房福利的改善。近年來，租賃房的保障模式已從“實物配租”向“貨幣配租”轉變，從籌措保障房源改為向保障對象提供租金補貼。這一轉變，能加強保障性租賃房體系與市場化租賃的融合，降低政府操作難度，也增加了保障對象的自由度。
3.機構租賃供給。發(fā)達國家的機構租賃行業(yè)有著服務品質高、租賃關系穩(wěn)定、交易流程規(guī)范等優(yōu)點，在城市租賃地產市場中扮演重要角色，有著較高的市場占有率，如美國為30%，日本為80%。我國的機構租賃起步較晚，2009年才出現(xiàn)專業(yè)化的住房租賃機構。我國的機構租賃行業(yè)市場占有率目前只有2%的占比，即使在北京、上海等一線城市也不到5%。對比成熟市場，我國的機構化租賃在未來有著巨大的成長空間。
機構租賃的經(jīng)營模式有分散式和集中式兩種。分散式租賃機構一般通過長約從個人業(yè)主手中獲取房源，扮演著“二房東”的角色，并不直接提供房源，而是對房屋進行標準化的配套設施改造，通過集中租賃平臺出租給租客。集中式機構租賃通常會新建租賃物業(yè)，或者對空置的辦公樓、廢舊廠房進行整體改造，為住房租賃市場提供增量房源。租賃機構獲得整個物業(yè)的運營權，在統(tǒng)一品牌和標準下進行改造和家具裝潢后提供給租客，通常還會向租客提供家政和物業(yè)等增值性服務。相對而言，分散式機構租賃的經(jīng)營模式有著輕資產化的優(yōu)點，而集中式經(jīng)營模式享有更高的收益率。
在房地產結構轉型和租賃市場政策利好的大背景下，各路資本紛紛布局住房租賃市場。在目前的租賃市場上，有長于租賃信息平臺建設的互聯(lián)網(wǎng)系租賃機構，有長于租賃物業(yè)管理和運營的酒店系租賃機構，有深耕租賃市場多年的傳統(tǒng)房地產中介系租賃機構，更有擅長房屋設計建設的傳統(tǒng)地產發(fā)商系租賃機構。
受益于城鎮(zhèn)化進程的高速進展，我國地產住宅銷售市場在過去十幾年中步入了紅利期。傳統(tǒng)房企依靠高杠桿、高周轉的模式，實現(xiàn)了快速規(guī)模化發(fā)展。伴隨我國城市化水平即將達到70%的納瑟姆曲線第二拐點，傳統(tǒng)房企的發(fā)展模式將難以持續(xù)，尤其是一二線城市土地日益緊缺倒逼房企開始轉型。目前，國家在政策上鼓勵房地產開發(fā)商從“重售輕租”向“租購并舉”的經(jīng)營模式轉變。融資能力強、開發(fā)效率高的傳統(tǒng)房地產企業(yè)進入長租市場，有助于我國機構租賃的成長和房地產行業(yè)長期穩(wěn)定健康的發(fā)展。
資料來源：觀研天下整理，轉載請注明出處。（ww） |
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