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數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù)整理
1、市場(chǎng)需求現(xiàn)狀
我國(guó)租賃人口基數(shù)龐大，約為1.9億人。其中，外出務(wù)工人員和剛步入工作的大學(xué)畢業(yè)生是租賃市場(chǎng)的主力軍。
外出農(nóng)民工有能力在務(wù)工地購(gòu)置住房的比例僅占1%，主要依靠用人單位提供的宿舍、工棚等途徑解決住宿，且租房居住的農(nóng)民工中又有一半以上是與他人合租居住�？梢�(jiàn)，外出農(nóng)民工未來(lái)在務(wù)工地購(gòu)置住房的概率低，外出打工時(shí)需長(zhǎng)期依靠租房滿(mǎn)足基本居住需求。
我國(guó)目前每年新增大學(xué)畢業(yè)生約800萬(wàn)人，異地就業(yè)主要集中在一二線(xiàn)城市。新近就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生的未來(lái)購(gòu)房預(yù)期強(qiáng)，租賃住房?jī)H是過(guò)渡選擇。大學(xué)生畢業(yè)生在步入工作的5年之內(nèi)，主要依靠租賃解決居住需求。張園等（2016）的研究發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生畢業(yè)生工作5年后的首套房購(gòu)置率約為49%，平均需要參加工作5.93年能實(shí)現(xiàn)首套房購(gòu)置。此外，新進(jìn)就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生消費(fèi)能力較強(qiáng)，對(duì)房屋質(zhì)量、配套設(shè)施和交通便利等有較高要求。
總體上看，我國(guó)的租客呈現(xiàn)年輕化、流動(dòng)性強(qiáng)、需求臨時(shí)性、過(guò)渡性的特征，且不同租客群體對(duì)租住房屋有著差異化的品質(zhì)訴求。
2、市場(chǎng)供給現(xiàn)狀
居民自有住房是我國(guó)租賃市場(chǎng)最主要的供給來(lái)源。當(dāng)然，各地政府也會(huì)向特定的困難人群提供福利性質(zhì)的保障性租賃住房。
近年來(lái)，住房租賃專(zhuān)業(yè)性機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，通過(guò)集中改造和集中建設(shè)等方式向住房租賃市場(chǎng)提供增量房源。
1.個(gè)人住房供給。不少居民將自有的空閑存量住房通過(guò)房產(chǎn)中介、個(gè)人直租等方式向租客出租。由于住房租賃市場(chǎng)的信息不對(duì)稱(chēng)等原因，租賃雙方以C2C形式直接達(dá)成交易的比例較低，絕大部分租賃交易需要通過(guò)房地產(chǎn)中介或者“二房東”轉(zhuǎn)租實(shí)現(xiàn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，居民個(gè)人出租房屋在住房租賃市場(chǎng)上占比達(dá)89.5%，是市場(chǎng)房屋供給的最大來(lái)源。
2.保障性租賃房供給。我國(guó)的保障性租賃房主要由政府主導(dǎo)建設(shè)，目的是為城市中低收入群體提供租賃性住房保障，有著保障性、專(zhuān)業(yè)性、租賃性和政策支持性等特點(diǎn)。2007年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，由此開(kāi)啟“廉租房”建設(shè)。2010年，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，啟動(dòng)“公租房”建設(shè)。2013年，《關(guān)于公共租賃房和廉租房并軌運(yùn)行的通知》出臺(tái)，廉租房與公租房開(kāi)始并軌運(yùn)行，形成了當(dāng)前的保障性租賃住房供給體系。
“十二五”規(guī)劃提出了公租房1000萬(wàn)套、廉租房400萬(wàn)套的建設(shè)目標(biāo)。
保障性住房主要針對(duì)中低收入城市居民，能夠覆蓋的人群比例低。如，上海的住房保障比例僅為1.5%，而廣州的住房保障比例更低，只有0.8%。此外，保障性租賃房是面向特定人群的過(guò)渡性住房，在戶(hù)型結(jié)構(gòu)、租賃金額和期限上有著嚴(yán)格要求，進(jìn)一步限制了群眾住房福利的改善。近年來(lái)，租賃房的保障模式已從“實(shí)物配租”向“貨幣配租”轉(zhuǎn)變，從籌措保障房源改為向保障對(duì)象提供租金補(bǔ)貼。這一轉(zhuǎn)變，能加強(qiáng)保障性租賃房體系與市場(chǎng)化租賃的融合，降低政府操作難度，也增加了保障對(duì)象的自由度。
3.機(jī)構(gòu)租賃供給。發(fā)達(dá)國(guó)家的機(jī)構(gòu)租賃行業(yè)有著服務(wù)品質(zhì)高、租賃關(guān)系穩(wěn)定、交易流程規(guī)范等優(yōu)點(diǎn)，在城市租賃地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演重要角色，有著較高的市場(chǎng)占有率，如美國(guó)為30%，日本為80%。我國(guó)的機(jī)構(gòu)租賃起步較晚，2009年才出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)。我國(guó)的機(jī)構(gòu)租賃行業(yè)市場(chǎng)占有率目前只有2%的占比，即使在北京、上海等一線(xiàn)城市也不到5%。對(duì)比成熟市場(chǎng)，我國(guó)的機(jī)構(gòu)化租賃在未來(lái)有著巨大的成長(zhǎng)空間。
機(jī)構(gòu)租賃的經(jīng)營(yíng)模式有分散式和集中式兩種。分散式租賃機(jī)構(gòu)一般通過(guò)長(zhǎng)約從個(gè)人業(yè)主手中獲取房源，扮演著“二房東”的角色，并不直接提供房源，而是對(duì)房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的配套設(shè)施改造，通過(guò)集中租賃平臺(tái)出租給租客。集中式機(jī)構(gòu)租賃通常會(huì)新建租賃物業(yè)，或者對(duì)空置的辦公樓、廢舊廠房進(jìn)行整體改造，為住房租賃市場(chǎng)提供增量房源。租賃機(jī)構(gòu)獲得整個(gè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)權(quán)，在統(tǒng)一品牌和標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行改造和家具裝潢后提供給租客，通常還會(huì)向租客提供家政和物業(yè)等增值性服務(wù)。相對(duì)而言，分散式機(jī)構(gòu)租賃的經(jīng)營(yíng)模式有著輕資產(chǎn)化的優(yōu)點(diǎn)，而集中式經(jīng)營(yíng)模式享有更高的收益率。
在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和租賃市場(chǎng)政策利好的大背景下，各路資本紛紛布局住房租賃市場(chǎng)。在目前的租賃市場(chǎng)上，有長(zhǎng)于租賃信息平臺(tái)建設(shè)的互聯(lián)網(wǎng)系租賃機(jī)構(gòu)，有長(zhǎng)于租賃物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)的酒店系租賃機(jī)構(gòu)，有深耕租賃市場(chǎng)多年的傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介系租賃機(jī)構(gòu)，更有擅長(zhǎng)房屋設(shè)計(jì)建設(shè)的傳統(tǒng)地產(chǎn)發(fā)商系租賃機(jī)構(gòu)。
受益于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的高速進(jìn)展，我國(guó)地產(chǎn)住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)在過(guò)去十幾年中步入了紅利期。傳統(tǒng)房企依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式，實(shí)現(xiàn)了快速規(guī)模化發(fā)展。伴隨我國(guó)城市化水平即將達(dá)到70%的納瑟姆曲線(xiàn)第二拐點(diǎn)，傳統(tǒng)房企的發(fā)展模式將難以持續(xù)，尤其是一二線(xiàn)城市土地日益緊缺倒逼房企開(kāi)始轉(zhuǎn)型。目前，國(guó)家在政策上鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從“重售輕租”向“租購(gòu)并舉”的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。融資能力強(qiáng)、開(kāi)發(fā)效率高的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)，有助于我國(guó)機(jī)構(gòu)租賃的成長(zhǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康的發(fā)展。
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