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近日在園區(qū)中國(guó)出品：2016中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)夏季培訓(xùn)班上，園區(qū)中國(guó)總策略師、火花S-Park創(chuàng)始人宋振慶說(shuō)，“2011年可以被看作中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的元年，其中一個(gè)原因就在于民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商紛紛開(kāi)始登陸資本市場(chǎng)，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市季的重要主角活躍著�！�
曾經(jīng)何時(shí)，中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是國(guó)資的天下，從1979年蛇口工業(yè)園一聲炮響開(kāi)始，國(guó)資平臺(tái)主導(dǎo)下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)一直是這個(gè)行業(yè)的主流力量，我們甚至夸張的表述過(guò)，“中國(guó)政府才是最大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商”。張江高科、東湖高新、蘇州工業(yè)園、天津泰達(dá)、南京高科、浦東金橋、陸家嘴、漕河涇、成都高新這些早期政企合一的國(guó)資平臺(tái)在中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前30年發(fā)展起到了無(wú)可替代的關(guān)鍵作用。
而在最近這5年里，很多民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商越來(lái)越被行業(yè)和資本市場(chǎng)所熟悉，華夏幸福、宏泰發(fā)展、億達(dá)中國(guó)、光谷聯(lián)合、聯(lián)東集團(tuán)、華南城、卓爾集團(tuán)、毅德控股、五洲國(guó)際、宇培、易商這些高度市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，為一直以來(lái)國(guó)資園區(qū)平臺(tái)主導(dǎo)下的中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)江湖發(fā)展帶來(lái)了更多活力、創(chuàng)新和亮色。
不過(guò)，最新的一些跡象顯示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在迎來(lái)新一輪“國(guó)進(jìn)”的大潮。
以一個(gè)我們最近經(jīng)歷的最典型例子來(lái)印證。在7月21日的園區(qū)中國(guó)出品：2016中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)夏季培訓(xùn)班上，一共有110家企業(yè)、200人參與到培訓(xùn)當(dāng)中。值得注意的是，其中69家是央企、國(guó)企和政府部門(mén)，占比63%，其中包括：
中海外集團(tuán)、中糧集團(tuán)、中節(jié)能、中建八局、中鐵產(chǎn)業(yè)園、中國(guó)金茂、中交集團(tuán)、中建國(guó)際、新興重工、三元集團(tuán)、前�？毓伞⑻K高新集團(tuán)、華鑫股份、天津臨港、泰達(dá)集團(tuán)、深圳特區(qū)建發(fā)、深圳大沙河建設(shè)、西安北投實(shí)業(yè)、和達(dá)高科、南通沿海開(kāi)發(fā)集團(tuán)、中澤集團(tuán)、北京未來(lái)科技城、重慶南坪、西咸新區(qū)、杭州經(jīng)開(kāi)區(qū)、長(zhǎng)春高新區(qū)、大連普灣新區(qū)等。
可以留意這些名單未來(lái)一段時(shí)間的動(dòng)作，它們之后很多可能會(huì)成長(zhǎng)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域新的大象。
無(wú)疑，這是一個(gè)引人關(guān)注的重要跡象，這些重量級(jí)的央企、國(guó)企群體都正在躍躍欲試地沖進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而這些還僅僅是整個(gè)中國(guó)國(guó)資力量涌入產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)大潮的縮影而已。
這股潮流背后，國(guó)家意志的推手是首要的決定因素。
7月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于推動(dòng)中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與重組的指導(dǎo)意見(jiàn)》，這意味著中國(guó)央企重組開(kāi)啟了新的時(shí)代。
7月4日，中共中央總書(shū)記習(xí)近平在全國(guó)國(guó)有企業(yè)改革座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)，國(guó)有企業(yè)是壯大國(guó)家綜合實(shí)力、保障人民共同利益的重要力量，必須理直氣壯做強(qiáng)做優(yōu)做大；盡快在國(guó)有企業(yè)改革重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)取得新成效。
自2015年國(guó)企改革的頂層設(shè)計(jì)——中央《關(guān)于深化國(guó)有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》及配套文件陸續(xù)出臺(tái)后，各地新一輪的國(guó)資國(guó)企改革在不斷深入推進(jìn)。
很明顯，中央希望國(guó)資不斷做大做強(qiáng)，但以往很多國(guó)資做大做強(qiáng)的渠道傾向于兩個(gè)，一個(gè)是并購(gòu)，一個(gè)就是做房地產(chǎn)。但由于幾年前央企地王風(fēng)波和近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的猛漲引發(fā)中央強(qiáng)烈不滿而不斷頒布國(guó)資體系的地產(chǎn)禁令，再加上很多國(guó)資在政府要求下要承擔(dān)一些區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)業(yè)提升的職能，因此，進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)于這些國(guó)企來(lái)說(shuō)，看上去是最能“忠孝兩全”，或者說(shuō)，是魚(yú)和熊掌兼得的業(yè)務(wù)。
這其中的一個(gè)典型就是深圳投控。在這一輪深圳國(guó)資改革大戲中，直接代表深圳國(guó)資委的巨無(wú)霸深圳投控是當(dāng)之無(wú)愧的帶頭大哥。在它的改革方案中就明確提到，到2020年，深投控布局結(jié)構(gòu)將更趨合理，主要資產(chǎn)集中到金融、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、新興產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)領(lǐng)域；以管資本、調(diào)結(jié)構(gòu)為主線，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，推動(dòng)優(yōu)勢(shì)資源向以金融為主的高端服務(wù)業(yè)、以產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主的房地產(chǎn)業(yè)、以新材料和節(jié)能環(huán)保為主的新興產(chǎn)業(yè)集聚。
顯然，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為深投控改革轉(zhuǎn)型的核心抓手，既能夠保證規(guī)模做大做強(qiáng)，又保證產(chǎn)業(yè)扶持有足夠量級(jí)的載體，還能夠通過(guò)資產(chǎn)、資本、資源來(lái)引導(dǎo)戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)集聚，是一舉三得的明智策略。
除了深圳投控這種國(guó)資委層面的平臺(tái)公司外，深圳一些市級(jí)、區(qū)級(jí)平臺(tái)也在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面積極發(fā)力。這次來(lái)參加園區(qū)中國(guó)夏季培訓(xùn)班當(dāng)中，就有包括前�？毓�、深圳特區(qū)建發(fā)、深圳大沙河建設(shè)這三家政府平臺(tái)公司來(lái)向園區(qū)中國(guó)尋求一些合作的可能性。
“政府要我們打造成為深圳園區(qū)領(lǐng)域的標(biāo)桿，有可能的話還要向外部輸出擴(kuò)張。”深圳特區(qū)建發(fā)的代表向園區(qū)中國(guó)表示。但是除了這種必須嚴(yán)格執(zhí)行的政治訴求之外，公司自身的頂層設(shè)計(jì)和戰(zhàn)略設(shè)定如何來(lái)考慮，他們其實(shí)還并沒(méi)有一個(gè)明確的思路。
類(lèi)似這樣的情況在全國(guó)相當(dāng)普遍，這是為什么如此高比例的國(guó)企央企來(lái)參加園區(qū)中國(guó)這次培訓(xùn)，大家基本都抱著能夠找到一些可行思路和可模仿案例的心態(tài)。
比他們領(lǐng)先一步的“前輩”們正在試圖插上資本之翼來(lái)助推產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的飛速發(fā)展。去年到今年，先后有上海臨港、招商蛇口、南山控股（寶灣）已經(jīng)或正在通過(guò)重組與借殼登陸A股資本市場(chǎng)，它們的背后當(dāng)然是上海市政府、深圳市政府乃至整個(gè)國(guó)資委層面的強(qiáng)力扶持推動(dòng)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)另一個(gè)嶄新的主戰(zhàn)場(chǎng)也更利于國(guó)企們的發(fā)揮，即一個(gè)核心城市區(qū)域性的園區(qū)盤(pán)活、城市更新和舊城改造。這一類(lèi)的更新式開(kāi)發(fā)涉及眾多社會(huì)效應(yīng)，需要平衡諸多方面的利益，相比于更看重經(jīng)濟(jì)利益的民企而言，國(guó)企介入可能更為合適一些。
尤其在上海，這種局面體現(xiàn)得更為明顯，比如我們前不久調(diào)研的上海臨港，正在以“漕河涇”的品牌進(jìn)行園區(qū)的盤(pán)活開(kāi)發(fā)，以及以“新業(yè)坊”的品牌進(jìn)行城市更新項(xiàng)目的拓展，目前勢(shì)頭頗猛。
導(dǎo)致這種情況的一個(gè)更為現(xiàn)實(shí)的原因在于，很多老廠房、工業(yè)用地本身就在這個(gè)國(guó)企手中，出于肥水不流外人田的考慮，這些國(guó)企自然是當(dāng)仁不讓了，典型除了上海臨港、張江高科、浦東金橋、外高橋這些土著地主以外，還有這次同國(guó)企進(jìn)入新興行業(yè)樣參與到園區(qū)中國(guó)培訓(xùn)班的上海華鑫股份，上周我們也剛剛完成了對(duì)它的調(diào)研。
這家曾經(jīng)是上海儀電集團(tuán)旗下的制造業(yè)企業(yè)，在2009年開(kāi)始向產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，目前的主要焦點(diǎn)就放在城市更新項(xiàng)目上，已經(jīng)在漕河涇東區(qū)、浦東張江、金橋等區(qū)實(shí)施了100多萬(wàn)方的工業(yè)地塊二次開(kāi)發(fā)，成效卓著。
這種情況同樣發(fā)生在北京和深圳，典型企業(yè)是大踏步進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的首鋼集團(tuán)和主導(dǎo)文旅產(chǎn)業(yè)與城市更新的華僑城。
而在比較火熱的城鎮(zhèn)化、片區(qū)、園區(qū)PPP領(lǐng)域，相對(duì)于民企的觀望情緒，國(guó)企則是當(dāng)仁不讓。
2016年2月，青浦區(qū)重固鎮(zhèn)與中國(guó)建筑第八工程局有限公司和中建方程投資發(fā)展有限公司組成的聯(lián)合體簽訂合作協(xié)議，啟動(dòng)重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目。該項(xiàng)目合作周期10年，近期投資約120億元。
2016年8月4日，中城建第十工程局與山東臨沂市政府簽訂了總金額50億元的PPP項(xiàng)目合作協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容主要包括臨沂市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)孵化并購(gòu)?fù)顿Y等。 |
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