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近日在園區(qū)中國出品：2016中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)夏季培訓(xùn)班上，園區(qū)中國總策略師、火花S-Park創(chuàng)始人宋振慶說，“2011年可以被看作中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的元年，其中一個原因就在于民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商紛紛開始登陸資本市場，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市季的重要主角活躍著�！�
曾經(jīng)何時，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是國資的天下，從1979年蛇口工業(yè)園一聲炮響開始，國資平臺主導(dǎo)下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)一直是這個行業(yè)的主流力量，我們甚至夸張的表述過，“中國政府才是最大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商”。張江高科、東湖高新、蘇州工業(yè)園、天津泰達、南京高科、浦東金橋、陸家嘴、漕河涇、成都高新這些早期政企合一的國資平臺在中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前30年發(fā)展起到了無可替代的關(guān)鍵作用。
而在最近這5年里，很多民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商越來越被行業(yè)和資本市場所熟悉，華夏幸福、宏泰發(fā)展、億達中國、光谷聯(lián)合、聯(lián)東集團、華南城、卓爾集團、毅德控股、五洲國際、宇培、易商這些高度市場化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，為一直以來國資園區(qū)平臺主導(dǎo)下的中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)江湖發(fā)展帶來了更多活力、創(chuàng)新和亮色。
不過，最新的一些跡象顯示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在迎來新一輪“國進”的大潮。
以一個我們最近經(jīng)歷的最典型例子來印證。在7月21日的園區(qū)中國出品：2016中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)夏季培訓(xùn)班上，一共有110家企業(yè)、200人參與到培訓(xùn)當(dāng)中。值得注意的是，其中69家是央企、國企和政府部門，占比63%，其中包括：
中海外集團、中糧集團、中節(jié)能、中建八局、中鐵產(chǎn)業(yè)園、中國金茂、中交集團、中建國際、新興重工、三元集團、前�？毓�、蘇高新集團、華鑫股份、天津臨港、泰達集團、深圳特區(qū)建發(fā)、深圳大沙河建設(shè)、西安北投實業(yè)、和達高科、南通沿海開發(fā)集團、中澤集團、北京未來科技城、重慶南坪、西咸新區(qū)、杭州經(jīng)開區(qū)、長春高新區(qū)、大連普灣新區(qū)等。
可以留意這些名單未來一段時間的動作，它們之后很多可能會成長為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域新的大象。
無疑，這是一個引人關(guān)注的重要跡象，這些重量級的央企、國企群體都正在躍躍欲試地沖進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而這些還僅僅是整個中國國資力量涌入產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場大潮的縮影而已。
這股潮流背后，國家意志的推手是首要的決定因素。
7月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于推動中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與重組的指導(dǎo)意見》，這意味著中國央企重組開啟了新的時代。
7月4日，中共中央總書記習(xí)近平在全國國有企業(yè)改革座談會上強調(diào)，國有企業(yè)是壯大國家綜合實力、保障人民共同利益的重要力量，必須理直氣壯做強做優(yōu)做大；盡快在國有企業(yè)改革重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)取得新成效。
自2015年國企改革的頂層設(shè)計——中央《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》及配套文件陸續(xù)出臺后，各地新一輪的國資國企改革在不斷深入推進。
很明顯，中央希望國資不斷做大做強，但以往很多國資做大做強的渠道傾向于兩個，一個是并購，一個就是做房地產(chǎn)。但由于幾年前央企地王風(fēng)波和近幾年房地產(chǎn)市場的猛漲引發(fā)中央強烈不滿而不斷頒布國資體系的地產(chǎn)禁令，再加上很多國資在政府要求下要承擔(dān)一些區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)業(yè)提升的職能，因此，進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對于這些國企來說，看上去是最能“忠孝兩全”，或者說，是魚和熊掌兼得的業(yè)務(wù)。
這其中的一個典型就是深圳投控。在這一輪深圳國資改革大戲中，直接代表深圳國資委的巨無霸深圳投控是當(dāng)之無愧的帶頭大哥。在它的改革方案中就明確提到，到2020年，深投控布局結(jié)構(gòu)將更趨合理，主要資產(chǎn)集中到金融、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、新興產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)領(lǐng)域；以管資本、調(diào)結(jié)構(gòu)為主線，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，推動優(yōu)勢資源向以金融為主的高端服務(wù)業(yè)、以產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營為主的房地產(chǎn)業(yè)、以新材料和節(jié)能環(huán)保為主的新興產(chǎn)業(yè)集聚。
顯然，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為深投控改革轉(zhuǎn)型的核心抓手，既能夠保證規(guī)模做大做強，又保證產(chǎn)業(yè)扶持有足夠量級的載體，還能夠通過資產(chǎn)、資本、資源來引導(dǎo)戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)集聚，是一舉三得的明智策略。
除了深圳投控這種國資委層面的平臺公司外，深圳一些市級、區(qū)級平臺也在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面積極發(fā)力。這次來參加園區(qū)中國夏季培訓(xùn)班當(dāng)中，就有包括前海控股、深圳特區(qū)建發(fā)、深圳大沙河建設(shè)這三家政府平臺公司來向園區(qū)中國尋求一些合作的可能性。
“政府要我們打造成為深圳園區(qū)領(lǐng)域的標(biāo)桿，有可能的話還要向外部輸出擴張。”深圳特區(qū)建發(fā)的代表向園區(qū)中國表示。但是除了這種必須嚴格執(zhí)行的政治訴求之外，公司自身的頂層設(shè)計和戰(zhàn)略設(shè)定如何來考慮，他們其實還并沒有一個明確的思路。
類似這樣的情況在全國相當(dāng)普遍，這是為什么如此高比例的國企央企來參加園區(qū)中國這次培訓(xùn)，大家基本都抱著能夠找到一些可行思路和可模仿案例的心態(tài)。
比他們領(lǐng)先一步的“前輩”們正在試圖插上資本之翼來助推產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的飛速發(fā)展。去年到今年，先后有上海臨港、招商蛇口、南山控股（寶灣）已經(jīng)或正在通過重組與借殼登陸A股資本市場，它們的背后當(dāng)然是上海市政府、深圳市政府乃至整個國資委層面的強力扶持推動。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)另一個嶄新的主戰(zhàn)場也更利于國企們的發(fā)揮，即一個核心城市區(qū)域性的園區(qū)盤活、城市更新和舊城改造。這一類的更新式開發(fā)涉及眾多社會效應(yīng)，需要平衡諸多方面的利益，相比于更看重經(jīng)濟利益的民企而言，國企介入可能更為合適一些。
尤其在上海，這種局面體現(xiàn)得更為明顯，比如我們前不久調(diào)研的上海臨港，正在以“漕河涇”的品牌進行園區(qū)的盤活開發(fā)，以及以“新業(yè)坊”的品牌進行城市更新項目的拓展，目前勢頭頗猛。
導(dǎo)致這種情況的一個更為現(xiàn)實的原因在于，很多老廠房、工業(yè)用地本身就在這個國企手中，出于肥水不流外人田的考慮，這些國企自然是當(dāng)仁不讓了，典型除了上海臨港、張江高科、浦東金橋、外高橋這些土著地主以外，還有這次同國企進入新興行業(yè)樣參與到園區(qū)中國培訓(xùn)班的上海華鑫股份，上周我們也剛剛完成了對它的調(diào)研。
這家曾經(jīng)是上海儀電集團旗下的制造業(yè)企業(yè)，在2009年開始向產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，目前的主要焦點就放在城市更新項目上，已經(jīng)在漕河涇東區(qū)、浦東張江、金橋等區(qū)實施了100多萬方的工業(yè)地塊二次開發(fā)，成效卓著。
這種情況同樣發(fā)生在北京和深圳，典型企業(yè)是大踏步進入產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的首鋼集團和主導(dǎo)文旅產(chǎn)業(yè)與城市更新的華僑城。
而在比較火熱的城鎮(zhèn)化、片區(qū)、園區(qū)PPP領(lǐng)域，相對于民企的觀望情緒，國企則是當(dāng)仁不讓。
2016年2月，青浦區(qū)重固鎮(zhèn)與中國建筑第八工程局有限公司和中建方程投資發(fā)展有限公司組成的聯(lián)合體簽訂合作協(xié)議，啟動重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化PPP項目。該項目合作周期10年，近期投資約120億元。
2016年8月4日，中城建第十工程局與山東臨沂市政府簽訂了總金額50億元的PPP項目合作協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容主要包括臨沂市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)孵化并購?fù)顿Y等。 |
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